Como calcular o retorno real de um imóvel de aluguel?

Investir em imóveis para aluguel é uma das formas mais buscadas por quem deseja gerar renda passiva. Mas, ao contrário do que muitos pensam, não basta olhar apenas o valor do aluguel mensal. Para saber se o imóvel realmente é lucrativo, é fundamental calcular o retorno real do investimento — considerando despesas, vacância e manutenção.

Neste artigo, você vai entender como calcular essa rentabilidade, quais são os principais fatores que afetam o rendimento e como fazer comparações mais conscientes na hora de investir.

1. Aluguel alto não garante retorno alto

Muitos investidores se impressionam com aluguéis aparentemente atrativos. Um imóvel de R$ 300 mil alugado por R$ 1.800, por exemplo, parece um bom negócio à primeira vista. No entanto, quando você começa a incluir custos fixos como IPTU, condomínio, taxa de administração e possíveis meses de vacância, o retorno real pode ser bem menor.

Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é necessário olhar além do valor bruto recebido e entender o que realmente sobra no final do mês.

2. A fórmula da rentabilidade real

Existem duas formas básicas de analisar o retorno do imóvel: a rentabilidade bruta e a rentabilidade líquida.

Rentabilidade bruta anual = (Aluguel mensal x 12) ÷ Valor do imóvel x 100
Rentabilidade líquida anual = (Aluguel mensal – Despesas mensais) x 12 ÷ Valor do imóvel x 100

📌 Exemplo prático:

• Imóvel: R$ 300.000

• Aluguel: R$ 1.800

• Despesas mensais (IPTU, condomínio, taxa de administração): R$ 400

Rentabilidade bruta:
(1.800 x 12) ÷ 300.000 x 100 = 7,2% ao ano

Rentabilidade líquida:
(1.800 – 400) x 12 ÷ 300.000 x 100 = 5,6% ao ano

Essa é a porcentagem que realmente importa: o que de fato entra no seu bolso.

3. Custos que diminuem o retorno

Alguns custos são fixos e previsíveis, como condomínio e IPTU. Outros, como manutenção e vacância, variam de acordo com o perfil do imóvel e do inquilino.

Veja os principais gastos que devem ser considerados no cálculo:

• IPTU

• Condomínio

• Taxa de administração imobiliária

• Seguro fiança (se aplicável)

• Reformas e manutenções

• Vacância (meses sem inquilino)

Mesmo um imóvel bem localizado pode ficar desocupado por 1 ou 2 meses entre locações — e isso impacta diretamente a rentabilidade anual.

4. Comparar imóveis exige mais do que olhar preço e aluguel

Ao analisar dois imóveis com valores semelhantes, o mais importante não é apenas o aluguel mensal, mas o conjunto de fatores que influencia o retorno real. Um imóvel com aluguel mais baixo pode gerar mais lucro se tiver menos despesas fixas, alta procura e baixa vacância.

Além disso, a comparação com outros investimentos é essencial. Tesouro Direto, CDBs, fundos imobiliários e até ações podem oferecer retorno igual ou superior, com riscos e liquidez diferentes. Por isso, entender o perfil do imóvel e seus custos é indispensável para uma análise justa.

5. Planejar antes de comprar faz toda a diferença

Saber calcular o retorno real de um imóvel é o primeiro passo para fazer um bom negócio. Com essa análise, o investidor evita decisões por impulso e escolhe imóveis mais seguros e rentáveis.

Antes de investir, vale a pena fazer simulações, comparar oportunidades e avaliar o seu perfil financeiro. Assim, você evita surpresas desagradáveis e constrói uma fonte sólida de renda passiva.

Se precisar de apoio para entender melhor o potencial de um imóvel, a IGF Consultoria pode te ajudar a analisar os números com clareza e tomar decisões mais estratégicas.

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