Glossário do Mercado Imobiliário
Consulte os principais termos jurídicos e financeiros relacionados a investimentos e arrematações imobiliárias.
AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL
Direito processual civilÉ a que tenta anular o leilão por irregularidade no procedimento. [cite: 8] Motivos comuns incluem a falta de notificação pessoal do devedor, erro no edital ou venda por preço vil (abaixo do valor mínimo). [cite: 9]
AÇÃO CIVIL
Direito CivilÉ aquela pela qual se pleiteia, judicialmente, uma pretensão fundada em direitos de natureza civil (familiar, sucessória, obrigacional ou real). [cite: 10] No contexto de leilões, engloba ações de consignação, anulatórias, de suspensão, revisionais, de imissão na posse, indenizatórias e declaratórias de nulidade. [cite: 11, 12, 13]
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO
Direito processual civilAção em que o devedor tenta pagar a dívida ou parcelas atrasadas para evitar a consolidação da propriedade, utilizada quando o credor se recusa a receber ou o valor é contestado. [cite: 14] Pode suspender o leilão caso o juiz conceda liminar. [cite: 15]
AÇÃO DECLARATÓRIA
Direito processual civilVisa obter declaração imediata da existência ou inexistência de uma relação jurídica ou situação fática, tornando certo o que era incerto. [cite: 16] A mais comum em leilões é a declaratória de nulidade da consolidação da propriedade pelo credor fiduciante. [cite: 17]
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE (OU INEXISTÊNCIA) DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
Direito processual civilVisa anular o ato de consolidação da propriedade em nome do credor (etapa anterior ao leilão). [cite: 18, 19] O devedor geralmente alega falta de intimação devida ou incorreção no valor cobrado; se aceita, o leilão e a venda perdem o efeito. [cite: 20, 21]
AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE
Direito processual civilUtilizada pelo arrematante para tomar posse do imóvel comprado em leilão. [cite: 22] É aplicada quando o imóvel está ocupado e há resistência na desocupação amigável. [cite: 23]
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Direito processual civilBusca reparação por leilão irregular, perdas decorrentes da venda ou danos causados ao imóvel pelo devedor antes da desocupação. [cite: 24, 25]
AÇÃO DE SUSPENSÃO/SUSTAÇÃO DE LEILÃO
Direito processual civilVisa impedir a ocorrência do leilão antes que a venda seja realizada. [cite: 27] É usada pelo devedor para ganhar tempo para negociar ou discutir a dívida judicialmente. [cite: 28]
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO
Direito processual civilServe para revisar cláusulas do financiamento, como juros abusivos ou encargos indevidos. [cite: 29] O devedor tenta provar a irregularidade da dívida para suspender o leilão até a conclusão da revisão. [cite: 30]
AFORAMENTO
Direito civilDireito real onde o proprietário (senhorio direto) concede a outrem (foreiro) o direito de usar, gozar e vender o imóvel mediante pagamento de uma taxa anual (foro). [cite: 31] A venda exige o pagamento de laudêmio (geralmente 5%) ao senhorio. [cite: 32]
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
Direito civilTransferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um imóvel ao credor como garantia de débito. [cite: 33] O credor é o dono "jurídico" e o devedor é o possuidor "de fato" até o pagamento total da dívida. [cite: 34]
ARREMATAÇÃO / ARREMATANTE
Direito civilArrematação é a compra do imóvel em leilão pelo maior lance. [cite: 35] Arrematante é a pessoa ou empresa que oferece esse lance e adquire o bem. [cite: 36]
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Direito civilDeterminação do valor de mercado do imóvel, realizada por perito ou critério do credor, servindo de base para o leilão. [cite: 37]
AVERBAÇÃO
Direito civilAto de anotar na matrícula do imóvel qualquer alteração ou fato novo que modifique, complemente ou cancele registros anteriores. [cite: 38]
BEM DE FAMÍLIA
Direito civilÚnico imóvel residencial da família, impenhorável por lei. [cite: 39] No entanto, ao usar o imóvel como garantia em alienação fiduciária, a família renuncia a essa proteção para essa dívida específica. [cite: 40, 42]
CERTIDÕES NEGATIVAS
Direito civilDocumentos que comprovam a inexistência de débitos, ações judiciais ou ônus incidentes sobre o imóvel. [cite: 43]
CONCORRÊNCIA PÚBLICA
Direito civilModalidade de leilão que ocorre após o primeiro e segundo leilões obrigatórios resultarem negativos. [cite: 44] Comumente utilizada pela Caixa Econômica Federal via leiloeiro, vencendo o maior lance. [cite: 45]
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
Direito civilAto que transfere definitivamente a propriedade ao credor fiduciário após o devedor, devidamente notificado, não quitar a dívida no prazo legal. [cite: 46]
DAÇÃO EM PAGAMENTO
Direito civilAcordo onde o credor aceita receber um bem (o imóvel) para quitar a dívida, dispensando o processo de consolidação da propriedade. [cite: 47, 48]
DÉBITOS CONDOMINIAIS / IPTU / ITR
Direito civilObrigações "propter rem", vinculadas ao imóvel. [cite: 49, 52] O novo proprietário responde por dívidas existentes, devendo sempre conferir no edital quem será o responsável pela quitação anterior à arrematação. [cite: 50, 51, 53, 54]
EDITAL DO LEILÃO
Direito civilDocumento oficial que anuncia a venda, contendo identificação do credor/leiloeiro, datas, descrição do imóvel, preço mínimo, formas de pagamento e responsabilidade por dívidas. [cite: 55, 57, 58, 59]
EVICÇÃO
Direito civil e processual civilPerda da propriedade por decisão judicial baseada em motivo jurídico anterior. [cite: 60] Se um terceiro provar ser o verdadeiro dono, o arrematante pode perder o bem e deve pedir ressarcimento ao vendedor. [cite: 61]
EXECUÇÃO FISCAL
Direito processual civilProcesso judicial do Estado para cobrar tributos (IPTU, IPVA, etc.), taxas e multas administrativas inadimplentes. [cite: 62, 63]
GRAVAME / HIPOTECA
Direito civilGravame é qualquer restrição (hipoteca, penhora) registrada no imóvel. [cite: 64] A hipoteca é um direito real de garantia que permite ao credor cobrar a dívida sem que o devedor perca a posse imediata. [cite: 65, 66]
HOMOLOGAÇÃO DA ARREMATAÇÃO
Direito civilConfirmação dada pelo credor de que o processo de arrematação foi válido e atendeu a todos os requisitos legais. [cite: 67]
INCREMENTO
Direito civilValor mínimo obrigatório a ser adicionado ao lance anterior para que um novo lance seja considerado válido durante a disputa. [cite: 68, 69]
INDISPONIBILIDADE
Direito civilRestrição na matrícula que impede a venda ou transferência do bem. [cite: 70] Nos leilões extrajudiciais, o levantamento dessas restrições geralmente cabe ao arrematante, conforme previsto em edital. [cite: 71]
IMPOSTOS (IPTU, ITBI, ITR)
Direito tributárioIPTU e ITBI são impostos municipais sobre propriedade urbana e transmissão de bens, respectivamente. [cite: 73, 74] O ITR incide sobre propriedades rurais. [cite: 75]
LANCE CONDICIONAL
Direito civilLance onde o arrematante impõe uma condição específica para a compra, prática aceita se estiver prevista no edital. [cite: 76, 77]
LAUDÊMIO
Direito tributárioTaxa paga ao senhorio (União, Estado ou Município) quando um imóvel sob regime de aforamento é vendido ou transmitido. [cite: 78]
LEILOEIROS
Direito comercialProfissional matriculado na Junta Comercial que conduz o leilão. [cite: 79] É essencial verificar se o leiloeiro está devidamente registrado antes de participar. [cite: 80]
LICITAÇÃO ABERTA
Direito civilVenda da Caixa Econômica Federal após leilões negativos, onde vence o maior valor apresentado (online ou envelope). [cite: 81, 82, 83] Não há comissão de leiloeiro, mas exige caução de 5%. [cite: 84]
MATRÍCULA DO IMÓVEL
Direito civilRegistro único no Cartório de Imóveis contendo o histórico, proprietários, características e todos os ônus ou gravames do bem. [cite: 85, 86, 88]
NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR
Direito civilComunicação oficial sobre a inadimplência, realizada geralmente pelo Cartório de Registro de Imóveis. [cite: 89]
PRIMEIRA E SEGUNDA PRAÇA
Direito civilA Primeira Praça oferece o imóvel pelo valor da avaliação. [cite: 90] Caso não haja lances, ocorre a Segunda Praça, onde o valor é a soma da dívida e encargos. [cite: 96]
PENHORA / PENHORA DE DIREITOS
Direito civil / processualAto judicial para garantir pagamento de dívida. [cite: 91] Pode recair sobre o bem ou sobre os direitos que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel. [cite: 92, 93]
PREÇO VIL
Direito civilValor considerado injusto ou desproporcional por ser excessivamente inferior ao valor de mercado na arrematação. [cite: 94]
PURGAÇÃO DA MORA
Direito civilDireito do devedor de pagar o que deve antes da arrematação para evitar a perda definitiva do imóvel. [cite: 95]
TERCEIRO LEILÃO
Leilão ExtrajudicialOcorre após dois leilões negativos. O credor estipula o valor viável sem preço definido em lei e não há necessidade de notificar o devedor fiduciante. [cite: 97, 98, 99]
VENDA CONDICIONAL / DIRETA / ONLINE
Direito civilModalidades após leilões negativos: na Condicional, o credor analisa a oferta; [cite: 100, 101] na Direta, compra quem primeiro ofertar o mínimo; [cite: 103, 104] na Online (Caixa), a disputa ocorre via site com cronômetro. [cite: 105, 106, 107]
