Como comecei a construir meu patrimônio com imóveis
Quando alguém conhece meu trabalho hoje, vê a IGF, meus investimentos e tudo o que construí no mercado imobiliário, pode imaginar que minha história com imóveis começou com uma grande oportunidade.
Talvez um leilão.
Um financiamento bem estruturado.
Uma compra abaixo do valor de mercado.
Ou simplesmente porque, sendo economista e trabalhando no mercado financeiro, eu fiz algumas contas e concluí que imóveis seriam um bom investimento.
Mas não foi assim.
Minha história com imóveis começou muito antes de eu comprar um imóvel.
Começou quando eu ainda estava tentando descobrir o que fazer da minha vida.
Começou empreendendo.
Começou errando.
Começou perdendo dinheiro.
E, olhando para trás, existe uma ironia nessa história:
foram justamente alguns dos negócios que deram errado que começaram a me ensinar o valor de construir patrimônio.
Antes de querer construir patrimônio, eu queria construir empresas
Eu sempre gostei de números e sempre tive vontade de empreender.
Ainda adolescente, em Manaus, eu e um amigo resolvemos começar um negócio de suplementos.
Parecia uma ótima ideia.
O único problema era que nós consumíamos boa parte do próprio estoque.
Então você já consegue imaginar como terminou.
Depois tentamos roupas.
Mudamos a estratégia, colocamos dinheiro novamente e acabamos levando um calote antes mesmo de conseguir fazer o negócio realmente acontecer.
Mais uma tentativa.
Mais um aprendizado.
Só que eu não conseguia simplesmente aceitar que tinha dado errado e parar.
Precisava recuperar aquele dinheiro.
Então fiz o que estava ao meu alcance.
Dirigi Uber.
Trabalhei no restaurante do meu tio.
Juntei dinheiro novamente.
E tentei de novo.
Talvez essa tenha sido uma característica presente em praticamente toda a minha trajetória:
eu sempre tive mais facilidade para recomeçar do que para desistir.
A faculdade me levou para o mercado financeiro
Quando comecei a cursar Economia, minha vida profissional começou a tomar outra direção.
Passei a trabalhar como planejador financeiro em uma empresa parceira da Genial Investimentos.
Ali comecei a ter contato profissional com investimentos, planejamento e construção financeira.
Mas meu lado empreendedor continuava inquieto.
Foi nessa época que conheci aquele que se tornaria meu sócio e criamos a Bushido.
A proposta era montar computadores gamers personalizados, além de gabinetes e luminárias com temas de anime.
E dessa vez aconteceu algo quase contraditório.
Nós vendíamos.
O problema não era encontrar cliente.
Era entregar.
A demanda cresceu mais rápido do que nossa capacidade de encontrar mão de obra qualificada.
Eu costumo brincar que conseguimos uma façanha:
quebrar tendo clientes.
Depois veio outro projeto, o AZ do Mercado, no qual eu dava cursos sobre mercado financeiro.
A atividade funcionou até o momento em que entrei para a XP e as regras do escritório fizeram com que eu precisasse interrompê-la.
Mais uma porta fechada.
E mais uma tentativa viria logo depois.
A barbearia me deixou uma dívida — e uma das maiores lições da minha vida
Em outro momento, investi em uma barbearia moderna chamada Cutters Unity.
Eu queria fazer algo diferente.
Montamos uma estrutura bonita.
Equipamentos de qualidade.
Um ambiente que chamava atenção.
E, aproveitando o espaço, também comecei a trabalhar com produtos importados do Paraguai.
Camisetas.
Pulseiras.
Produtos para cabelo.
Vaporizadores.
Eu estava novamente empreendendo.
Só que cometemos um erro fundamental:
erramos no posicionamento.
O fluxo que imaginávamos não aconteceu.
E existe uma verdade dura no empreendedorismo:
um negócio bonito que não gera caixa continua sendo um negócio que não gera caixa.
No final daquela experiência, fiquei com aproximadamente R$ 25 mil em dívidas.
Naquele momento, eu provavelmente não chamaria aquilo de aula.
Chamaria de prejuízo.
Mas hoje, olhando para trás, percebo que algumas das lições mais importantes da minha vida financeira começaram justamente ali.
E uma delas não estava na barbearia.
Estava no imóvel onde a barbearia funcionava.
Meu negócio podia quebrar. O imóvel continuava lá.
Essa percepção não aconteceu de uma vez.
Foi algo que comecei a observar ao longo dos empreendimentos em que tive ponto físico.
Eu podia montar uma empresa.
Investir dinheiro.
Comprar equipamentos.
Fazer reforma.
Colocar estoque.
Contratar pessoas.
Criar uma marca.
Trabalhar todos os dias.
E, mesmo fazendo tudo isso, existia a possibilidade de o negócio dar errado.
Quando isso acontecia, eu fechava.
Entregava a chave.
E seguia minha vida.
Só que o ponto comercial não desaparecia comigo.
O imóvel continuava lá.
Algum tempo depois, outro empresário alugava.
Mudava a fachada.
Colocava outra placa.
Fazia outra reforma.
Tentava outro negócio.
Talvez aquele empresário desse certo.
Talvez quebrasse também.
Mas existia uma pessoa naquela história que permanecia em praticamente todos os ciclos:
o proprietário do imóvel.
Aquilo começou a me incomodar.
Porque eu percebi que, durante muito tempo, estava colocando praticamente toda a minha energia em construir negócios dentro do patrimônio de outra pessoa.
O meu negócio podia quebrar.
O patrimônio dele permanecia.
Eu podia perder meu capital.
O proprietário continuava com o ativo.
Eu podia entregar a chave.
Ele poderia alugá-la novamente.
Não estou dizendo que ser proprietário de um imóvel elimina riscos.
Não elimina.
Existe vacância.
Manutenção.
Impostos.
Inadimplência.
Desvalorização.
Uma compra ruim continua sendo uma compra ruim.
Mas havia uma diferença estrutural ali que começou a chamar minha atenção.
O negócio dependia da operação funcionar.
O imóvel permanecia como patrimônio mesmo quando aquela operação terminava.
Foi uma das primeiras vezes em que comecei a perceber a diferença entre gerar renda e construir patrimônio.
Só que ainda faltava uma peça.
E provavelmente era a mais importante de todas.
Eu sabia que queria ganhar dinheiro. Ainda não sabia para quê.
Esse é um ponto que hoje considero muito importante.
Durante bastante tempo, meu objetivo era ganhar dinheiro.
Empreender.
Crescer.
Tentar novamente.
Encontrar a próxima oportunidade.
E não existe nada necessariamente errado nisso.
Só que dinheiro sem propósito pode virar uma corrida que nunca termina.
Você ganha.
Gasta.
Investe.
Perde.
Recupera.
Ganha novamente.
E continua correndo.
Eu sabia que queria crescer.
Mas ainda não tinha clareza sobre o que eu queria construir com esse crescimento.
Isso começou a mudar quando voltei para São Paulo.
E conheci a Emanuelle.
Minha esposa.
Minha esposa mudou minha relação com o dinheiro
A Manu tinha dois sonhos muito claros.
Casar e comprar uma casa.
Talvez alguém leia isso e pense:
“Só isso?”
Para mim, não era “só isso”.
Aquilo colocou uma coisa na minha frente que até então eu não tinha enxergado com tanta clareza:
futuro.
Até aquele momento, grande parte da minha vida tinha sido construída olhando para a próxima oportunidade.
O próximo negócio.
A próxima tentativa.
O próximo dinheiro.
A próxima ideia.
Quando conheci a mulher com quem queria construir minha vida, comecei a pensar de outra maneira.
Eu não queria apenas ganhar.
Eu queria construir.
Construir uma família.
Construir nossa casa.
Construir segurança.
Construir liberdade.
Construir alguma coisa que permanecesse conosco ao longo dos anos.
Foi quando um versículo começou a fazer ainda mais sentido para mim:
“Pois onde estiver o teu tesouro, aí estará também o teu coração.” — Mateus 6:21
Meu tesouro estava mudando.
E quando aquilo que você valoriza muda, sua relação com dinheiro também muda.
Os negócios me fizeram enxergar os imóveis. Minha esposa me deu um motivo para construir patrimônio.
Se eu tivesse que resumir aquela fase da minha vida em uma frase, seria essa.
Os negócios me fizeram enxergar os imóveis. Minha esposa me deu um motivo para construir patrimônio.
Uma coisa se conectou à outra.
Eu já tinha visto, na prática, empresas abrirem e fecharem dentro dos mesmos imóveis.
Já tinha visto o empresário assumir o risco da operação enquanto o proprietário continuava com o ativo.
E agora eu tinha um motivo pessoal para começar a construir algo que permanecesse.
Foi então que comecei a estudar o mercado imobiliário de verdade.
No começo, havia o sonho da nossa casa.
Mas quanto mais eu estudava, mais percebia que o imóvel poderia representar muito mais do que moradia.
Até então, eu conhecia investimentos. Mas ainda estava aprendendo patrimônio.
Essa diferença parece pequena.
Para mim, não foi.
Eu sou economista.
Já trabalhava com planejamento financeiro.
Minha carreira passou pelo mercado de investimentos.
Então eu já estava acostumado a pensar em:
rentabilidade,
risco,
liquidez,
juros,
capital,
alocação.
Mas o mercado imobiliário começou a acrescentar outra dimensão ao meu raciocínio.
Aquisição patrimonial.
Comecei a perceber que a pergunta não precisava ser apenas:
“Quanto meu dinheiro pode render?”
Ela também poderia ser:
“Quanto patrimônio eu consigo construir com o capital que tenho?”
E essas duas perguntas levam a estratégias completamente diferentes.
Foi quando comecei a enxergar a dívida de outra maneira
Até então, financiamento poderia facilmente ser resumido como:
“comprar algo que eu ainda não tenho dinheiro para pagar.”
Mas comecei a entender que crédito é apenas uma ferramenta.
E ferramenta não é boa nem ruim sozinha.
Depende de como você utiliza.
Um financiamento utilizado para sustentar um padrão de vida que você não consegue pagar pode destruir sua vida financeira.
Mas uma dívida estruturada dentro de um planejamento, utilizada para adquirir um bom ativo e compatível com sua renda, pode ajudar a antecipar a construção patrimonial.
Essa diferença foi fundamental para mim.
Dívida para consumir e dívida para construir patrimônio não deveriam ser analisadas da mesma forma.
E foi aí que comecei a conhecer diferentes portas do mercado imobiliário.
Financiamento.
Consórcio.
Imóveis abaixo do valor de mercado.
Leilões.
Compra para renda.
Compra para valorização.
Revenda.
Crédito.
Cada estratégia possuía uma lógica.
Cada uma tinha seus riscos.
E nenhuma delas funcionava simplesmente porque alguém dizia que era uma “oportunidade”.
Eu percebi que imóvel não é estratégia
Essa talvez seja uma das coisas que mais repito hoje dentro da IGF.
Comprar um imóvel não significa ter uma estratégia imobiliária.
Você pode comprar um imóvel excelente e ele não fazer sentido para sua vida.
Pode comprar um imóvel barato e descobrir depois por que ninguém queria comprá-lo.
Pode financiar um ótimo apartamento e comprometer tanto sua renda que perde capacidade de investir durante anos.
Pode comprar à vista e imobilizar todo o dinheiro que deveria estar na sua reserva.
Pode ter cinco imóveis e nenhum deles cumprir uma função clara dentro do seu patrimônio.
Foi aí que minha visão começou a amadurecer.
Eu não queria simplesmente:
ter imóveis.
Eu queria construir patrimônio.
E são coisas diferentes.
Cada imóvel precisava responder a uma pergunta
Comecei a pensar de outra forma.
Se eu comprar este imóvel, por quê?
É para morar?
É para gerar renda?
É para vender?
É para valorizar?
É uma oportunidade de compra abaixo do mercado?
É uma forma de utilizar crédito?
É para aposentadoria?
É para proteção patrimonial?
É para minha família?
E talvez mais importante:
como eu saio desse imóvel se minha estratégia mudar?
Essa última pergunta é uma das mais ignoradas por quem compra.
Todo mundo pensa na entrada.
Pouca gente pensa na saída.
E patrimônio não é construído apenas sabendo comprar.
Também é preciso saber manter, financiar, rentabilizar e, em alguns momentos, vender.
Foi aí que eu parei de pensar imóvel por imóvel
Comecei a enxergar o patrimônio como um sistema.
Um imóvel poderia gerar renda.
Outro poderia estar em processo de valorização.
Outro poderia ter sido adquirido com desconto.
Um poderia ter dívida.
Outro poderia estar quitado.
Parte do patrimônio precisava estar líquida.
Minha renda precisava suportar as obrigações mesmo em momentos ruins.
Eu precisava conseguir atravessar vacância.
Manutenção.
Mudanças na taxa de juros.
Imprevistos.
Foi quando percebi que construir patrimônio não é comprar o máximo possível.
É conseguir crescer sem tornar sua estrutura frágil.
Essa diferença vale muito dinheiro.
Ganhar dinheiro não significa ficar rico
Essa foi uma das maiores mudanças na minha cabeça.
Imagine duas pessoas.
A primeira ganha R$ 50 mil por mês e consome praticamente tudo.
A segunda ganha muito menos, mas todos os anos transforma parte da renda em ativos.
Quem está construindo patrimônio?
Renda ajuda.
É óbvio.
Quanto maior sua capacidade de gerar dinheiro, maior pode ser sua capacidade de investir.
Mas renda e patrimônio não são a mesma coisa.
Renda é fluxo. Patrimônio é aquilo que permanece.
Eu passei boa parte da minha juventude tentando aumentar o fluxo.
Os imóveis começaram a me ensinar a importância de construir aquilo que permaneceria.
E eu não comecei do ponto perfeito
Faço questão de falar sobre isso porque a internet criou uma versão muito bonita da construção patrimonial.
Parece que alguém começa com R$ 100 mil.
Investe perfeitamente.
Compra o primeiro imóvel.
Depois o segundo.
Depois o terceiro.
E a linha só sobe.
Minha história não foi assim.
Antes vieram erros.
Negócios que não funcionaram.
Dinheiro perdido.
Recomeços.
E uma dívida de aproximadamente R$ 25 mil.
No A Chave Mestra, conto como essa trajetória me levou, em poucos anos, de devedor à construção de um patrimônio de aproximadamente R$ 1,779 milhão naquele momento da minha história.
Mas existe um motivo pelo qual eu não quero que esse número seja o protagonista.
Porque seria muito fácil olhar apenas para o começo e o final:
– R$ 25 mil → R$ 1,779 milhão.
E perder justamente a parte mais importante.
O que mudou no meio?
Minha forma de pensar.
Eu passei anos aprendendo a ganhar dinheiro. Os imóveis me ensinaram a transformar dinheiro em patrimônio.
Essa talvez seja a frase que melhor resume minha trajetória.
O mercado financeiro me ensinou muito.
O empreendedorismo me ensinou muito.
Meus erros me ensinaram muito.
Mas os imóveis começaram a conectar todas essas experiências.
Eu já entendia números.
Passei a entender crédito.
Eu já conhecia investimento.
Passei a pensar em aquisição patrimonial.
Eu já queria ganhar dinheiro.
Passei a ter um motivo para construir patrimônio.
E quando essas coisas se encontraram, minha trajetória mudou.
O primeiro objetivo nunca foi criar uma empresa imobiliária
Isso também é importante.
Eu não comecei a estudar imóveis pensando:
“Vou criar a IGF.”
Eu comecei tentando resolver uma necessidade da minha própria vida.
Queria construir o patrimônio da minha família.
Queria entender como comprar melhor.
Como utilizar crédito.
Como encontrar oportunidades.
Como não ficar preso a uma decisão ruim durante décadas.
A IGF veio depois.
Primeiro veio a necessidade.
Depois o estudo.
Depois a prática.
Depois as operações.
E só então aquilo que eu estava fazendo para minha própria vida começou a se transformar em algo que eu poderia fazer por outras pessoas.
Foi assim que nasceu a IGF
IGF: Imóveis Garantem o Futuro.
E existe uma coisa importante sobre esse nome.
Eu não acredito que qualquer imóvel garanta o futuro de alguém.
Muito pelo contrário.
Um imóvel comprado errado pode destruir liquidez.
Pode comprometer renda.
Pode gerar uma dívida ruim.
Pode ficar vazio.
Pode ser difícil de vender.
Pode atrasar seus objetivos durante anos.
O imóvel não é a garantia.
O planejamento é o que transforma o imóvel em ferramenta de construção patrimonial.
Foi essa convicção que nasceu primeiro na minha vida pessoal.
E depois se transformou na IGF.
Se eu pudesse conversar com aquele Kevin que estava endividado...
Eu não entregaria para ele uma lista com os “cinco melhores imóveis para comprar”.
Também não diria para ele sair procurando leilão.
Não mandaria financiar qualquer apartamento.
Não diria para colocar todo o dinheiro em uma entrada.
Eu faria uma pergunta:
“Kevin, o que você quer construir?”
Porque essa resposta precisa vir antes do investimento.
Talvez você queira sua casa.
Talvez queira renda.
Talvez queira independência financeira.
Talvez queira deixar patrimônio para seus filhos.
Talvez queira liberdade para parar de trabalhar mais cedo.
São objetivos diferentes.
E provavelmente exigirão estratégias imobiliárias diferentes.
Antes do primeiro imóvel, veio o propósito
Quando olho para trás, percebo que minha construção patrimonial não começou na assinatura de um contrato.
Começou antes.
Começou quando meus fracassos empresariais me fizeram perceber que existia uma diferença entre construir um negócio e construir um patrimônio.
Começou quando vi que eu podia fechar uma empresa e o proprietário continuaria com aquele imóvel.
Começou quando conheci minha esposa e parei de pensar apenas no próximo dinheiro para começar a pensar na vida que queria construir ao lado dela.
Depois vieram os estudos.
As oportunidades.
Os imóveis.
Os erros.
Os acertos.
As estratégias.
E o patrimônio.
Nessa ordem.