Meu primeiro imóvel: como o leilão abriu as portas do mercado imobiliário para mim
No artigo anterior, contei um pouco da minha trajetória antes de entrar no mercado imobiliário. Falei sobre os negócios que abri, os erros que cometi e uma percepção que começou a mudar minha maneira de enxergar o dinheiro: meus negócios podiam quebrar, mas os imóveis onde funcionavam continuavam gerando oportunidades para seus proprietários.
Também contei como conhecer minha esposa, Emanuelle, mudou minhas prioridades. Até então, eu estava sempre procurando o próximo negócio, a próxima oportunidade de ganhar dinheiro. Quando começamos a sonhar com nossa casa e nossa família, passei a pensar em algo diferente: construir patrimônio.
Foi assim que comecei a estudar o mercado imobiliário.
Mas estudar é uma coisa. Colocar seu próprio dinheiro em uma operação é outra completamente diferente.
E foi em dezembro de 2024 que dei esse primeiro passo.
Minha primeira aquisição foi um apartamento de apenas 42 m², em Ribeirão Preto, avaliado em aproximadamente R$ 180 mil, que comprei por R$ 97 mil.
Não era um imóvel luxuoso. Não estava em um empreendimento de alto padrão. E certamente não era o tipo de compra que chamaria a atenção de quem acredita que investir em imóveis exige começar com muito dinheiro.
Mas aquele apartamento representou algo muito maior para mim.
Foi a primeira porta que consegui abrir no mercado imobiliário. E essa porta foi o leilão.
A primeira porta: uma oportunidade na Caixa
Quando comecei a estudar o mercado imobiliário, uma das coisas que mais me chamaram a atenção foi perceber que existiam diferentes maneiras de adquirir um imóvel.
A maioria das pessoas conhece o caminho tradicional: procurar uma imobiliária, visitar alguns apartamentos, negociar com o proprietário e, se necessário, contratar um financiamento.
Esse caminho funciona. Mas não é o único.
Foi pesquisando alternativas que comecei a conhecer melhor os imóveis comercializados pela Caixa Econômica Federal, incluindo aqueles retomados e oferecidos em diferentes modalidades de venda.
Uma delas era a Venda Direta da Caixa.
Embora muita gente coloque todas essas oportunidades dentro do universo dos leilões, a Venda Direta possui regras próprias e não deve ser confundida com a disputa de lances de um leilão tradicional.
Naquela época, a modalidade apresentava uma vantagem importante para a operação que eu estava analisando: conforme as condições daquela venda, a Caixa assumia os débitos de IPTU e condomínio.
Isso reduzia uma das preocupações que um investidor precisa ter ao comprar imóveis retomados.
Porque existe algo que aprendi desde o início e que continuo repetindo:
O preço anunciado é apenas o começo da conta.
Um apartamento pode parecer barato, mas, dependendo da situação, trazer despesas com documentação, débitos, ocupação, regularização e reforma.
E uma oportunidade que parecia excelente pode deixar de fazer sentido quando você soma tudo.
Por isso, antes de pensar no desconto, eu precisava entender o que realmente estava comprando.
O apartamento de R$ 180 mil que consegui comprar por R$ 97 mil
A oportunidade apareceu em Ribeirão Preto, interior de São Paulo.
Era um apartamento de aproximadamente 42 m², com valor de avaliação próximo de R$ 180 mil.
O preço de aquisição era de R$ 97 mil.
Ou seja, eu estava comprando por aproximadamente 46% abaixo do valor de avaliação.
Desconto não é lucro.
O fato de um imóvel ser avaliado em R$ 180 mil não significa que alguém estará disposto a pagar esse valor imediatamente.
Avaliação é uma referência. Preço de venda é aquilo que o mercado efetivamente aceita pagar.
E existe uma diferença enorme entre ter um patrimônio avaliado em determinado valor e conseguir transformar esse patrimônio em dinheiro.
Naquela primeira operação, eu precisava fazer exatamente isso.
Comprar bem era apenas metade do trabalho
Além dos R$ 97 mil pagos pelo apartamento, tive R$ 5.571 em despesas com ITBI, cartório e registro.
Meu custo inicial conhecido passou para R$ 102.571.
E aqui começa uma mudança importante na maneira como passei a analisar imóveis.
Eu não estava simplesmente comprando um apartamento.
Estava estruturando uma operação imobiliária.
Isso significa que precisava pensar não apenas na aquisição, mas também na saída.
Por quanto conseguiria vender?
Quanto tempo levaria?
Quais seriam os custos de comercialização?
Quanto pagaria de imposto?
E, principalmente, quanto realmente sobraria depois de tudo?
Essa mentalidade é importante porque muita gente se apaixona pelo valor de avaliação ou pelo percentual de desconto e esquece que o investimento só se completa quando o resultado é realizado.
Eu poderia ter comprado por R$ 97 mil, anunciado por R$ 180 mil e passado meses esperando uma proposta que talvez nunca chegasse.
Mas meu objetivo não era provar que o apartamento valia R$ 180 mil.
Meu objetivo era realizar uma operação lucrativa e liberar o capital para continuar construindo patrimônio.
Seis meses depois, veio minha primeira venda
Aproximadamente seis meses após a aquisição, vendi o apartamento por R$ 140 mil.
Repare em um detalhe interessante.
O imóvel tinha sido avaliado em R$ 180 mil, mas eu vendi por R$ 40 mil a menos.
Isso significa que fiz um negócio ruim?
Muito pelo contrário.
Foi justamente ali que entendi uma das maiores vantagens de comprar corretamente.
Quando existe margem na entrada, você não precisa depender do preço máximo de mercado para conseguir um bom resultado.
Talvez eu pudesse ter anunciado por um valor maior e esperado.
Talvez aparecesse um comprador.
Talvez demorasse mais seis meses.
Mas, enquanto isso, meu capital continuaria imobilizado, e outras oportunidades poderiam aparecer.
Eu precisava considerar não apenas o preço, mas também o tempo.
Porque, no mercado imobiliário, o tempo faz parte da rentabilidade.
E aquela venda permitiu encerrar minha primeira operação com resultado positivo.
Quanto realmente ganhei no meu primeiro imóvel?
Agora chegamos à parte que considero mais importante: a conta completa.
Não adianta falar que comprei por R$ 97 mil e vendi por R$ 140 mil sem descontar as despesas.
A diferença bruta entre esses valores foi de R$ 43 mil, mas esse não foi o dinheiro que ficou comigo.
Na venda, paguei 5% de corretagem e considerei a tributação de 15% sobre o ganho de capital.
Quase R$ 26 mil de lucro líquido estimado em aproximadamente seis meses.
E aqui quero chamar sua atenção para algo.
Não precisei vender pelo valor de avaliação.
Não precisei esperar anos de valorização.
Não precisei encontrar alguém disposto a pagar R$ 180 mil.
O resultado veio principalmente da maneira como entrei na operação.
Eu havia comprado com margem suficiente para conseguir um bom resultado mesmo vendendo abaixo do valor inicialmente avaliado.
Foi naquele momento que comecei a compreender, na prática, algo que hoje considero fundamental no planejamento imobiliário:
Uma boa compra oferece alternativas. Uma compra ruim deixa você dependente de que tudo dê certo.
O leilão me ensinou algo que o mercado financeiro, sozinho, não tinha me mostrado
Como contei no primeiro artigo, minha formação é em Economia e minha trajetória profissional passou pelo planejamento financeiro e pelo mercado de investimentos.
Eu já estava acostumado a analisar taxas, rentabilidade, liquidez e risco.
Mas aquela operação trouxe uma perspectiva diferente.
No mercado financeiro, frequentemente analisamos quanto determinado capital poderá render ao longo do tempo.
Naquela compra, percebi que também poderia construir resultado por meio de uma aquisição abaixo de uma referência razoável de mercado.
Não era uma questão de simplesmente esperar que o ativo valorizasse.
Era identificar uma oportunidade, calcular seus custos e executar uma estratégia.
Isso não significa que imóveis sejam sempre superiores aos investimentos financeiros. São mercados com riscos, características e necessidades de liquidez diferentes.
Mas, para mim, aquela operação abriu uma nova possibilidade de construção patrimonial.
E foi quando comecei a olhar para o mercado imobiliário com ainda mais interesse.
Não apenas como alguém que queria comprar a própria casa.
Mas como alguém que estava descobrindo novas maneiras de adquirir ativos.
A primeira porta não precisa ser a mesma para todo mundo
Existe um motivo pelo qual gosto tanto da ideia de portas quando falo sobre o mercado imobiliário.
O leilão foi a minha primeira.
Foi por meio dele que encontrei uma oportunidade, executei minha primeira aquisição e realizei minha primeira venda.
Mas isso não significa que o leilão seja a melhor estratégia para todo mundo.
Imagine alguém que possui uma boa renda mensal, mas pouco capital disponível.
Talvez um financiamento bem estruturado faça mais sentido.
Outra pessoa pode ter capital, mas não querer lidar com os riscos de um imóvel retomado.
Talvez prefira comprar um apartamento tradicional para locação.
Outra pode encontrar uma oportunidade em consórcio, imóveis na planta ou negociações fora do mercado convencional.
O erro está em acreditar que existe uma única porta para construir patrimônio imobiliário.
Foi exatamente isso que comecei a perceber depois de Ribeirão Preto.
O leilão tinha funcionado para mim.
Mas o mercado era muito maior.
E eu queria entender as outras possibilidades.
Essa visão acabaria se tornando parte da filosofia que desenvolvi em A Chave Mestra e, posteriormente, na IGF.
O maior retorno daquela operação não apareceu na planilha
É claro que ganhar aproximadamente R$ 26 mil em uma primeira operação foi importante.
Não vou fingir que o dinheiro não fez diferença.
Fez.
Mas existe um resultado que nenhuma planilha consegue medir perfeitamente.
A confiança que vem de executar uma estratégia pela primeira vez.
Até dezembro de 2024, eu estudava oportunidades imobiliárias.
Depois daquela compra, passei a viver uma operação real.
Aprendi a analisar uma modalidade de venda.
A considerar os custos de aquisição.
A lidar com a documentação.
A pensar na comercialização.
A negociar uma saída.
E a calcular o resultado depois de corretagem e impostos.
Pela primeira vez, eu tinha acompanhado um investimento imobiliário desde a aquisição até a venda.
E isso mudou minha maneira de enxergar as próximas oportunidades.
Eu já não estava apenas imaginando como construir patrimônio com imóveis.
Eu tinha começado.
De Ribeirão Preto para a construção de uma estratégia
Quando olho para aquela operação hoje, não vejo apenas um apartamento de 42 m².
Vejo o primeiro passo de uma trajetória.
No artigo anterior, contei que os negócios que não deram certo me ensinaram a importância de construir ativos que permanecessem.
Minha esposa me deu um propósito para essa construção.
O estudo me apresentou diferentes possibilidades.
E Ribeirão Preto foi o momento em que tudo isso começou a se transformar em prática.
Depois vieram outras operações, outras cidades e outras estratégias.
Nem todas seriam iguais.
Nem todas envolveriam leilões.
E essa talvez tenha sido uma das maiores descobertas daquela primeira experiência: não precisava me limitar a uma única maneira de investir.
O importante era entender o objetivo de cada aquisição e estruturar a operação corretamente.
Foi essa visão que, mais tarde, ajudou a formar o trabalho que desenvolvemos na IGF Soluções Imobiliárias.
Conclusão: a primeira porta que mudou minha trajetória
Se alguém me perguntasse hoje se vale a pena começar a investir em imóveis por meio de leilões, eu não responderia simplesmente que sim porque funcionou comigo.
Minha primeira experiência foi positiva, mas isso não transforma qualquer leilão em uma boa oportunidade.
O que fez diferença em Ribeirão Preto não foi apenas comprar com desconto.
Foi entender a modalidade, conhecer os custos, ter margem para negociar a venda e conseguir concluir a operação com lucro.
Aquele apartamento, adquirido em dezembro de 2024 por R$ 97 mil e vendido aproximadamente seis meses depois por R$ 140 mil, representou minha primeira experiência completa como investidor imobiliário.
E deixou uma lição que carrego até hoje:
Não é o desconto anunciado que constrói patrimônio. É o resultado que sobra depois de todos os custos, riscos e decisões.
No primeiro artigo, contei como encontrei meu propósito.
Neste, contei como abri minha primeira porta.
E depois daquela experiência, uma coisa ficou clara para mim:
O leilão abriu a porta para o mercado imobiliário. Mas foi o planejamento que me mostrou como continuar caminhando.
Foi minha primeira vez.
E eu não parei mais.