Comprar para morar ou para investir: por que o imóvel ideal muda completamente?
Existe uma pergunta que faço antes de analisar praticamente qualquer imóvel:
“Você está comprando para morar ou para investir?”
Pode parecer uma pergunta óbvia.
Mas ela muda tudo.
O imóvel que eu escolheria para viver com minha família provavelmente não seria o mesmo que escolheria para gerar renda.
E o imóvel que eu compraria buscando valorização talvez fosse completamente diferente dos dois.
O problema é que muita gente mistura essas decisões.
Compra para morar tentando justificar que fez um excelente investimento.
Ou compra para investir escolhendo o apartamento que gostaria de morar.
E é aí que começam alguns dos maiores erros do mercado imobiliário.
O imóvel dos seus sonhos não precisa ser o melhor investimento
Imagine que você sempre sonhou com um apartamento grande.
Três suítes.
Varanda gourmet.
Condomínio clube.
Duas vagas.
Vista livre.
Você entra no apartamento e pensa:
“É aqui.”
Se sua família vai morar ali, se o imóvel cabe no orçamento e se ele proporciona a qualidade de vida que você procura, ótimo.
Talvez seja uma excelente compra.
Mas isso não significa automaticamente que seja um excelente investimento.
Essa diferença é fundamental.
Porque, quando compro para morar, parte do retorno não aparece na minha conta bancária.
Aparece na minha vida.
É morar perto dos meus pais.
Reduzir uma hora de trânsito por dia.
Ter uma escola boa perto dos meus filhos.
Ter segurança.
Receber amigos em casa.
Gostar de acordar naquele lugar.
Como você coloca isso em uma planilha?
É difícil.
E nem precisa.
Moradia também é qualidade de vida.
Quando eu compro para investir, a conversa muda
Agora imagine que eu não vá morar no imóvel.
Meu objetivo é exclusivamente financeiro.
Nesse caso, pouco importa se eu gostei da bancada da cozinha.
Se achei a piscina bonita.
Se eu moraria naquele bairro.
Minhas perguntas seriam outras.
Por quanto consigo comprar?
Por quanto consigo alugar?
Quem vai alugar esse imóvel?
Qual é o condomínio?
Existe demanda naquela região?
Qual é a liquidez?
Qual é o potencial de valorização?
Se eu precisar vender, quem compraria de mim?
Percebe a diferença?
Quando compro para morar, eu também sou o cliente.
Quando compro para investir, o cliente é o mercado.
E isso muda completamente a escolha.
Vou dar um exemplo simples
Imagine dois apartamentos.
O primeiro custa R$ 800 mil.
É lindo.
Tem 120 metros quadrados.
Três suítes.
Duas vagas.
Condomínio completo.
Você moraria nele facilmente.
O aluguel daquela região gira em torno de R$ 4 mil.
Agora imagine outro apartamento.
Ele custa R$ 300 mil.
Tem 45 metros quadrados.
Dois dormitórios.
Uma vaga.
Nada extraordinário.
Mas está localizado próximo a empresas, transporte e comércio.
Existe grande procura por locação e ele consegue gerar R$ 2.200 por mês.
Qual é o melhor imóvel?
A resposta depende da pergunta.
Para morar?
Talvez o primeiro.
Para gerar renda?
O segundo começa a ficar muito interessante.
O imóvel mais caro gera aproximadamente 0,5% ao mês de aluguel bruto sobre o preço de compra.
O segundo fica próximo de 0,73%.
Isso antes mesmo de analisarmos condomínio, vacância, impostos e demais custos.
É por isso que eu nunca perguntaria simplesmente:
“Esse imóvel é bom?”
Eu perguntaria:
“Esse imóvel é bom para quê?”
Esse é um dos maiores erros da classe média
Muita gente tenta fazer o imóvel cumprir todas as funções ao mesmo tempo.
Quer morar bem.
Quer investir.
Quer valorizar.
Quer gerar renda.
Quer ter liquidez.
Quer status.
Quer pagar barato.
Quer vender caro.
Só que dificilmente um imóvel será excepcional em tudo.
E tentar encontrar o imóvel perfeito pode levar você a pagar muito por características que não trazem retorno financeiro.
Imagine uma piscina enorme.
Para quem vai morar, pode ser maravilhosa.
Para o investidor, a pergunta é outra:
Essa piscina aumenta o aluguel o suficiente para compensar o condomínio que ela ajuda a gerar?
Essa é a diferença entre emoção e estratégia.
Quando compro para morar, eu penso na minha vida
Se estivesse escolhendo minha residência, algumas perguntas seriam fundamentais.
Quanto tempo pretendo morar ali?
Minha família pode crescer?
Como será meu deslocamento para o trabalho?
Existem boas escolas?
A região é segura?
O condomínio faz sentido para minha rotina?
Minha renda suporta esse imóvel com tranquilidade?
Eu consigo continuar investindo depois de pagar a prestação?
Perceba que rentabilidade não desapareceu da análise.
Mas ela deixou de ser o único objetivo.
Quando compro para investir, penso na vida de outra pessoa
Essa é uma mudança interessante.
Se vou comprar para alugar, preciso parar de pensar em mim.
Preciso entender meu futuro inquilino.
Se compro próximo a uma universidade, talvez meu público sejam estudantes.
Se compro próximo a hospitais, podem ser médicos, residentes e profissionais da saúde.
Se compro próximo a grandes centros empresariais, talvez sejam jovens profissionais.
Se compro um imóvel popular, posso ter famílias buscando o primeiro aluguel.
A pergunta passa a ser:
O que essa pessoa procura?
Porque não adianta comprar um apartamento maravilhoso que ninguém naquela região consegue ou deseja alugar.
E se o objetivo for valorização?
A estratégia muda novamente.
Talvez eu aceite uma rentabilidade de aluguel menor hoje se acreditar que aquela região possui um forte potencial de transformação.
Uma nova estação.
Uma grande empresa chegando.
Uma mudança importante no Plano Diretor.
Novos acessos.
Infraestrutura.
Expansão comercial.
Nesse caso, estou abrindo mão de parte da renda atual em busca de ganho patrimonial futuro.
Novamente:
o imóvel não mudou. O objetivo mudou.
E quando o objetivo muda, os critérios de compra também precisam mudar.
Existe ainda o imóvel de oportunidade
Agora imagine que encontro um imóvel avaliado pelo mercado em R$ 500 mil sendo vendido por R$ 350 mil.
Talvez eu jamais morasse nele.
Talvez o aluguel nem seja extraordinário.
Mas existe uma margem interessante entre o preço de compra e o valor de mercado.
A estratégia pode ser comprar, resolver eventuais problemas, melhorar o imóvel e vender.
Aqui estamos falando de outra lógica.
Não estou comprando moradia.
Não estou necessariamente comprando renda.
Estou comprando desconto.
É por isso que leilões, imóveis retomados e vendas motivadas podem ser tão interessantes dentro de uma estratégia patrimonial.
Agora você começa a entender por que o planejamento vem antes do imóvel
Essa é exatamente a razão pela qual eu acredito tanto em Planejamento Imobiliário.
A maioria das pessoas começa pelo final.
Abre um portal.
Coloca a cidade.
Escolhe o valor.
Começa a olhar apartamentos.
Se apaixona por um.
Depois tenta descobrir como pagar.
Eu faria exatamente o contrário.
Primeiro:
Qual é meu objetivo?
Depois:
Qual é minha capacidade financeira?
Quanto posso comprometer?
Quanto tenho de entrada?
Preciso de renda?
Quero valorização?
Estou construindo patrimônio?
Quero minha residência?
Quanto tempo pretendo permanecer nesse imóvel?
Só depois dessas respostas eu começaria a procurar.
Porque, quando você sabe onde quer chegar, fica muito mais fácil escolher o caminho.
Às vezes, eu nem compraria o imóvel que consigo comprar
Essa talvez seja uma das partes mais importantes.
Imagine que o banco aprove R$ 1 milhão para você.
Isso significa que você deveria comprar um imóvel de R$ 1 milhão?
Não.
Talvez seu planejamento mostre que faz muito mais sentido comprar um imóvel de R$ 600 mil.
Manter uma reserva.
Continuar investindo.
E preservar capacidade financeira para comprar outro imóvel no futuro.
Capacidade de crédito não é capacidade patrimonial.
O banco está dizendo quanto aceita emprestar.
Não está dizendo qual é a melhor decisão para sua vida.
Moradia e patrimônio podem caminhar juntos
Também não quero criar a impressão de que comprar para morar é uma decisão ruim financeiramente.
Muito pelo contrário.
Um imóvel residencial bem comprado pode proporcionar qualidade de vida e ainda se valorizar bastante.
O ponto é outro.
Você precisa saber qual é a prioridade.
Se a prioridade é sua família, algumas decisões financeiras talvez sejam secundárias.
Se a prioridade é retorno, algumas preferências pessoais precisam sair da análise.
O problema começa quando não sabemos qual dos dois estamos tentando fazer.
O imóvel certo começa com a pergunta certa
Depois de analisar tantas operações, cheguei a uma conclusão simples.
Muita gente não compra o imóvel errado.
Começa fazendo a pergunta errada.
Pergunta:
“Qual apartamento eu consigo comprar?”
Quando deveria perguntar:
“Qual imóvel me aproxima do objetivo que quero alcançar?”
Essa mudança parece pequena.
Mas pode representar centenas de milhares de reais ao longo da vida.
Conclusão
Não existe o melhor imóvel do mercado.
Existe o melhor imóvel para determinado objetivo.
O apartamento perfeito para sua família pode ser um investimento financeiro apenas razoável.
Um apartamento onde você jamais moraria pode ser excelente para locação.
Um imóvel com aluguel baixo pode ter enorme potencial de valorização.
E um imóvel aparentemente problemático pode esconder uma excelente oportunidade de compra e venda.
Tudo depende do objetivo.
É por isso que, antes de escolher o imóvel, eu escolheria a estratégia.
Antes de visitar apartamentos, entenderia minha vida financeira.
E antes de assinar qualquer contrato, saberia exatamente o papel daquele imóvel dentro do meu patrimônio.
Porque comprar um imóvel é fácil.
Difícil é comprar o imóvel certo para aquilo que você realmente quer construir.
Antes do imóvel, vem o plano
No Planejamento Imobiliário IGF, a primeira pergunta não é qual apartamento você gostou.
Queremos entender onde você está e onde pretende chegar.
A partir disso, analisamos sua capacidade financeira, objetivos, modalidade de compra e estratégia patrimonial para descobrir qual tipo de imóvel realmente faz sentido para você.
Porque o imóvel ideal não começa na busca. Começa no planejamento.