Quando é hora de parar de comprar imóveis e começar a quitar dívidas?
Existe uma fase na construção patrimonial em que comprar o próximo imóvel parece sempre a melhor decisão.
Você compra o primeiro.
Ele valoriza.
Compra o segundo.
Começa a receber aluguel.
Aparece uma terceira oportunidade.
Depois outra.
Quando percebe, aquilo quase vira um jogo.
“Qual será o próximo?”
Eu gosto de comprar imóveis.
Acredito muito na utilização inteligente do crédito para construir patrimônio.
Mas existe uma coisa que aprendi:
crescer não significa comprar para sempre.
Existe um momento em que adicionar mais um imóvel ao patrimônio pode aumentar muito pouco sua riqueza e aumentar bastante o seu risco.
E talvez a decisão mais inteligente nessa fase seja justamente aquela que parece menos emocionante:
parar de comprar e começar a quitar.
No começo, a dívida pode ajudar você a crescer
Imagine alguém começando a construir patrimônio.
Possui R$ 150 mil.
Poderia esperar vários anos até conseguir comprar um imóvel à vista.
Ou poderia utilizar aqueles R$ 150 mil como entrada, financiar o restante e começar sua construção patrimonial antes.
Se a parcela cabe no orçamento, existe reserva financeira e a compra foi bem feita, o crédito pode ser uma ferramenta.
Depois de algum tempo, surge uma segunda oportunidade.
Novamente, essa pessoa faz as contas.
A renda aumentou.
O primeiro financiamento está sob controle.
O segundo imóvel pode gerar aluguel.
Ela compra.
Até aqui, existe uma estratégia.
O problema começa quando essa lógica vira uma regra:
“Se comprar dois funcionou, comprar cinco será ainda melhor.”
Nem sempre.
O mesmo crédito que acelera também pode sufocar
Existe uma palavra importante no mercado imobiliário:
alavancagem.
Você utiliza dinheiro de terceiros para controlar um patrimônio maior.
Imagine ter R$ 500 mil de patrimônio próprio, mas controlar R$ 1,5 milhão em imóveis através de financiamentos e outras estruturas de crédito.
Se tudo estiver funcionando bem, é interessante.
Os imóveis podem valorizar.
Os aluguéis ajudam no fluxo.
As dívidas são amortizadas.
Seu patrimônio líquido cresce.
Mas existe outro lado.
Quanto maior a alavancagem, maior a quantidade de compromissos que precisam ser pagos todos os meses.
E esses compromissos não desaparecem quando sua vida muda.
A parcela não sabe que você perdeu o emprego
Essa frase é dura, mas importante.
Imagine que você tenha quatro imóveis.
Três financiados.
Você possui uma excelente renda profissional.
Os aluguéis entram todos os meses.
Tudo funciona.
Então acontece algo inesperado.
Sua renda cai.
Um dos imóveis fica vazio.
Outro precisa de uma reforma.
E o condomínio do terceiro aprova uma despesa extraordinária.
As parcelas continuam vencendo.
É justamente nesses momentos que descobrimos se construímos um patrimônio ou apenas uma estrutura que dependia de tudo dar certo.
Existe uma diferença entre patrimônio grande e patrimônio forte
Essa diferença é fundamental.
Imagine duas pessoas.
A primeira possui:
R$ 3 milhões em imóveis.
Mas deve R$ 2 milhões.
A segunda possui:
R$ 2 milhões em imóveis.
E deve apenas R$ 300 mil.
Quem está melhor?
Não dá para responder apenas olhando para o valor dos imóveis.
Precisamos analisar renda.
Liquidez.
Custo das dívidas.
Rentabilidade.
Reservas.
Mas uma coisa fica clara:
patrimônio bruto sozinho conta apenas metade da história.
Eu posso dizer que tenho R$ 5 milhões em imóveis.
Parece maravilhoso.
Mas, se devo R$ 4 milhões, a conversa muda.
Por isso gosto muito mais de acompanhar a evolução do patrimônio líquido do que simplesmente contar quantos imóveis alguém possui.
Então quando eu começaria a frear?
Não existe um número mágico.
Não é depois do terceiro imóvel.
Nem depois do quinto.
Eu começaria a prestar atenção quando percebesse que minha capacidade de carregar as dívidas estivesse ficando dependente demais de cenários perfeitos.
Por exemplo:
Preciso que todos os imóveis estejam alugados para conseguir pagar as parcelas.
Qualquer queda na minha renda pessoal compromete o orçamento.
Minha reserva já parece pequena diante do tamanho das obrigações.
Estou utilizando praticamente toda minha capacidade de crédito.
Não consigo mais investir porque todo dinheiro disponível vai para parcelas.
Estou assumindo dívidas novas para pagar ou reorganizar dívidas antigas.
Nesse momento, meu objetivo mudaria.
Eu deixaria de acelerar e começaria a fortalecer.
Pense em uma construção
Imagine um prédio.
Durante algum tempo, queremos subir.
Segundo andar.
Terceiro.
Quarto.
Quinto.
Mas quanto mais alto ele fica, mais importante se torna a estrutura que está embaixo.
Com patrimônio acontece a mesma coisa.
No começo da jornada, nosso foco costuma estar em crescer.
Mais renda.
Mais investimentos.
Mais imóveis.
Depois de determinado ponto, precisamos olhar para a fundação.
Reserva.
Liquidez.
Dívidas.
Proteção.
Fluxo de caixa.
Porque não adianta construir o décimo andar se a estrutura não consegue sustentá-lo.
Talvez seja hora de transformar patrimônio bruto em patrimônio líquido
Imagine que você tenha quatro imóveis.
Dois deles praticamente quitados.
Outros dois com financiamentos relevantes.
Surge uma nova oportunidade.
Seu primeiro impulso talvez seja comprar o quinto.
Mas existe outra possibilidade.
Pegar o dinheiro que seria utilizado na entrada e amortizar os financiamentos existentes.
Você não ganhou uma nova matrícula.
Não tem uma nova chave para mostrar.
Seu patrimônio bruto talvez nem mude naquele momento.
Mas seu saldo devedor cai.
Seu custo financeiro futuro diminui.
Seu fluxo de caixa pode melhorar.
E sua estrutura patrimonial fica mais resistente.
Isso também é ficar mais rico.
Só que de uma forma menos visível.
Quitar dívida também é construir patrimônio
Essa frase precisa ficar clara.
Quando você reduz R$ 100 mil de uma dívida imobiliária, seu patrimônio líquido aumenta em R$ 100 mil, desconsiderando outras variações do valor dos ativos.
Você não comprou nada novo.
Mas uma parcela maior daquilo que já possui passou efetivamente a pertencer ao seu patrimônio líquido.
Muitas pessoas ficam tão focadas em adquirir que esquecem disso.
Comprar aumenta ativos.
Quitar reduz passivos.
Os dois caminhos podem aumentar patrimônio líquido.
A pergunta é qual deles faz mais sentido naquele momento.
Eu começaria pelas dívidas mais caras
Se decidisse entrar em uma fase de desalavancagem, não sairia amortizando aleatoriamente.
Primeiro colocaria todas as dívidas na mesa.
Saldo devedor.
Taxa.
CET.
Prazo.
Parcela.
Garantias.
Então perguntaria:
Qual dessas dívidas está me custando mais?
Talvez faça sentido atacar primeiro aquela de maior custo.
Em outros casos, eliminar uma dívida menor pode liberar rapidamente uma parcela importante do fluxo mensal.
Novamente, planejamento.
Não existe apenas “quitar”.
Existe uma ordem para quitar.
O aluguel também pode mudar de função
Essa estratégia eu acho particularmente interessante.
No início da construção patrimonial, talvez você utilize o aluguel para ajudar nas despesas ou formar capital para a próxima aquisição.
Mas chega um momento em que pode mudar a função desse dinheiro.
Imagine receber:
R$ 2.000 de um imóvel.
R$ 2.500 de outro.
R$ 1.800 de um terceiro.
Em vez de utilizar os R$ 6.300 para buscar imediatamente uma quarta ou quinta aquisição, você começa a direcionar parte desse fluxo para amortizar as dívidas existentes.
Agora os próprios imóveis começam a ajudar a quitar o patrimônio.
Com o tempo, uma dívida desaparece.
Aquele fluxo que antes pagava uma parcela fica livre.
Você direciona para a próxima.
A estrutura começa a ficar cada vez mais forte.
E existe uma sensação interessante quando o primeiro imóvel fica quitado
Imagine ter um apartamento que gera R$ 2.500 por mês.
Enquanto existe financiamento, parte da renda daquele ativo precisa sustentar a dívida.
Depois que ele está quitado, a dinâmica muda.
O aluguel não precisa mais carregar aquela parcela.
Você ganhou fluxo de caixa.
Esse dinheiro pode ser investido.
Pode amortizar outro imóvel.
Pode formar uma nova entrada.
Pode contribuir para sua independência financeira.
É por isso que chegar a uma fase de quitação não significa parar de construir patrimônio.
Significa mudar a forma como você o constrói.
Mas também não sairia quitando tudo sem pensar
Aqui precisamos manter o equilíbrio dos nossos outros artigos.
Não acredito que toda dívida precise ser eliminada imediatamente.
Imagine possuir um financiamento com custo muito competitivo, perfeitamente administrável, enquanto você mantém boa liquidez e encontra oportunidades com relação risco-retorno interessante.
Talvez não exista urgência em quitá-lo.
Também não retiraria toda minha reserva para eliminar uma dívida imobiliária.
Porque você pode ficar com um imóvel quitado e nenhum dinheiro disponível.
Patrimônio sem liquidez também traz risco.
A decisão não é emocional.
Precisa ser matemática e patrimonial.
Existe uma fase de acumulação e uma fase de consolidação
Eu gosto de enxergar a construção patrimonial dessa forma.
Em determinado período da vida, você está acumulando.
Compra.
Investe.
Utiliza crédito.
Aumenta renda.
Assume riscos calculados.
Constrói.
Depois pode chegar uma fase diferente.
Você começa a consolidar.
Reduz dívidas.
Aumenta liquidez.
Melhora o fluxo de caixa.
Organiza os imóveis.
Protege o patrimônio.
Prepara renda para o futuro.
Uma fase não é melhor do que a outra.
As duas fazem parte do mesmo jogo.
O erro é continuar jogando como se estivesse na fase de acumulação quando sua realidade já pede consolidação.
Como eu saberia que chegou a hora?
Eu faria uma pergunta muito simples:
Se minha renda caísse 30% amanhã e dois dos meus imóveis ficassem alguns meses sem aluguel, minha estrutura continuaria de pé?
Se a resposta for:
“Tranquilamente.”
Ótimo.
Talvez ainda exista espaço para crescer.
Se a resposta for:
“Ficaria apertado.”
Eu prestaria atenção.
Se for:
“Não conseguiria pagar tudo.”
Para mim, o sinal já está muito claro.
Talvez o próximo dinheiro não deva comprar outro imóvel.
Talvez ele deva comprar segurança.
A meta não deveria ser ter o maior número de imóveis
Isso é algo que considero muito importante.
“Quero ter dez imóveis.”
Por quê?
Por que dez?
Por que não seis excelentes imóveis quitados?
Ou quatro imóveis gerando uma renda suficiente para seus objetivos?
Quantidade é uma métrica fácil de mostrar.
Mas não necessariamente uma boa métrica patrimonial.
Eu prefiro perguntar:
Quanto de renda seu patrimônio gera?
Quanto você deve?
Quanto custa sua dívida?
Qual é sua liquidez?
Quanto tempo conseguiria manter tudo se sua renda desaparecesse?
Essas perguntas dizem muito mais sobre riqueza do que o número de imóveis.
O investidor maduro também sabe quando não comprar
No começo, acreditamos que ser um bom investidor significa identificar oportunidades.
Depois descobrimos algo ainda mais importante.
É saber recusá-las.
Pode aparecer um excelente imóvel amanhã.
Preço bom.
Região boa.
Potencial interessante.
Mas talvez ele simplesmente não seja bom para você naquele momento.
Isso é maturidade patrimonial.
A oportunidade continua sendo boa.
Você apenas reconheceu que sua estrutura precisa de outra coisa agora.
Talvez amortização.
Talvez liquidez.
Talvez reserva.
Talvez descanso financeiro.
Nem toda boa oportunidade precisa ser sua.
Conclusão
Comprar o segundo imóvel antes de quitar o primeiro pode fazer sentido.
Comprar o terceiro também.
Talvez o quarto.
O crédito pode acelerar muito a construção patrimonial quando utilizado com inteligência.
Mas não existe crescimento infinito sem aumento de risco.
Em algum momento, talvez a melhor decisão deixe de ser adicionar ativos e passe a ser reduzir passivos.
Você para de perguntar:
“Qual imóvel vou comprar agora?”
E começa a perguntar:
“Como faço para tornar aquilo que já construí mais forte?”
Essa mudança de mentalidade é importante.
Porque construir patrimônio não significa comprar imóveis para sempre.
Existe uma fase para crescer.
E existe uma fase para consolidar.
Saber quando mudar de uma para outra talvez seja uma das decisões mais importantes de toda a sua jornada patrimonial.
Crescer é importante. Saber a hora de fortalecer é planejamento.
No Planejamento Imobiliário IGF, não analisamos apenas qual deve ser sua próxima compra.
Olhamos para os imóveis que você já possui, suas dívidas, renda, liquidez, financiamentos e objetivos para entender qual deve ser o próximo movimento.
Às vezes será comprar.
Às vezes será investir.
Às vezes será amortizar.
E, em alguns momentos, a melhor decisão será simplesmente não fazer uma nova dívida.
Porque planejamento patrimonial não é comprar mais a qualquer custo. É saber quando acelerar e quando proteger aquilo que você já construiu.