O que realmente acontece com um financiamento de 30 anos quando você amortiza todo ano?
Quando alguém me diz que está pensando em financiar um imóvel por 30 ou 35 anos, quase sempre escuto a mesma frase:
“Kevin, eu não quero passar a vida inteira pagando uma casa.”
E eu entendo.
Quando você olha para um contrato e vê 360 ou 420 parcelas pela frente, realmente assusta.
São três décadas.
Às vezes mais.
Mas existe uma coisa que eu gostaria que mais pessoas soubessem antes de assinar um financiamento:
o prazo que aparece no contrato não precisa ser o prazo que você levará para pagar o imóvel.
Existe uma diferença enorme entre contratar um financiamento de 35 anos e passar 35 anos pagando por ele.
E essa diferença tem um nome.
Amortização.
Vou te mostrar um caso real
Recentemente analisamos uma operação que representa muito bem o que quero explicar.
O imóvel custa R$ 289.520.
Desse valor, aproximadamente R$ 231.616 seriam financiados.
A prestação inicial indicada na avaliação ficou em aproximadamente R$ 1.764.
Até aqui, tudo normal.
Mas então chegamos ao prazo:
420 meses.
Faça a conta.
São 35 anos.
Os dados constam na avaliação de risco da operação, que utiliza o sistema Price e apresenta prazo de 420 meses.
Quando alguém olha para esse número, a reação natural é pensar:
“Vou ficar 35 anos pagando esse imóvel.”
Mas eu não olharia dessa forma.
Eu olharia para os 420 meses como o prazo máximo do contrato.
Porque, se esse financiamento fosse meu, eu já entraria nele pensando em como sair antes.
Se esse financiamento fosse meu, eu faria assim
Eu pagaria normalmente minha prestação.
R$ 1.764.
Janeiro.
Fevereiro.
Março.
E assim por diante.
Mas criaria uma regra.
Uma vez por ano, eu amortizaria o financiamento.
Vamos imaginar R$ 10 mil por ano.
Pode parecer muito quando colocamos o número inteiro.
Mas estamos falando de aproximadamente R$ 833 por mês, se esse dinheiro for separado ao longo do ano.
Ou poderia vir do décimo terceiro.
De um bônus.
De uma comissão.
De uma renda extra.
Não importa muito de onde.
O importante é que isso faria parte do meu planejamento desde o primeiro dia.
E aqui começa a mágica dos juros
Na verdade, não existe mágica.
Existe matemática.
Quando você financia R$ 231 mil, os juros são cobrados sobre o saldo devedor conforme as condições do contrato.
Quando você amortiza uma parte dessa dívida, reduz o saldo sobre o qual os juros futuros serão calculados.
Essa é a parte que muita gente não entende.
Se eu coloco R$ 10 mil para amortizar, não estou simplesmente antecipando R$ 10 mil em pagamentos.
Estou eliminando uma parte da dívida hoje.
E aquela parte que deixou de existir não continuará gerando juros durante os próximos anos.
Por isso, amortizar no começo do financiamento pode produzir um efeito muito maior do que muita gente imagina.
Agora imagine isso acontecendo todos os anos
Primeiro ano.
R$ 10 mil.
Segundo ano.
Mais R$ 10 mil.
Terceiro ano.
Mais R$ 10 mil.
Enquanto isso, as prestações mensais continuam amortizando o financiamento normalmente.
A dívida começa a ser atacada por dois lados.
Pela amortização existente nas próprias parcelas.
E pelas amortizações extraordinárias que você decidiu fazer.
Depois de alguns anos, aquilo que parecia um financiamento interminável começa a mudar de figura.
35 anos podem deixar de ser 35 anos
Aqui está a parte que mais chama atenção.
Pegando essa operação como referência e fazendo uma simulação financeira simplificada, uma estratégia de aproximadamente R$ 10 mil em amortizações extraordinárias por ano poderia derrubar drasticamente o prazo.
Em vez de imaginar 35 anos pagando, poderíamos estar falando de algo na região de 12 a 13 anos, dependendo das condições efetivas do contrato e da forma como as amortizações forem realizadas.
Isso significaria potencialmente eliminar mais de 20 anos do financiamento.
Pare um segundo e pense nisso.
O imóvel é o mesmo.
O financiamento começou igual.
A prestação contratada é a mesma.
O que mudou?
O comportamento de quem financiou.
É importante deixar claro que essa é uma simulação ilustrativa. O documento da própria instituição informa que aquela avaliação não representa a proposta definitiva e que taxas, prazos e valores podem sofrer alterações.
Mas o princípio financeiro permanece.
Amortizar antecipadamente reduz o saldo devedor e, consequentemente, altera o custo e/ou o prazo futuro da dívida.
É como correr uma maratona cortando quilômetros do percurso
Imagine que você começou uma corrida de 42 quilômetros.
Todos os meses você anda um pouco.
Só que, uma vez por ano, alguém oferece a possibilidade de cortar alguns quilômetros do percurso.
Você recusaria?
É mais ou menos isso que acontece quando você utiliza a amortização para reduzir o prazo.
Você não está apenas andando mais rápido.
Está diminuindo o caminho que ainda falta percorrer.
E quanto antes começa, mais interessante tende a ser o efeito.
Eu reduziria a parcela ou o prazo?
Essa é outra pergunta importante.
Dependendo das condições do contrato, uma amortização pode ser utilizada para reduzir o valor das prestações ou o prazo restante.
Se meu objetivo fosse aliviar meu orçamento mensal, eu analisaria a redução da prestação.
Mas se minha situação financeira estivesse confortável e meu objetivo fosse quitar o imóvel mais rapidamente e reduzir o custo financeiro ao longo do tempo, eu tenderia a priorizar a redução do prazo.
Eu quero continuar pagando uma prestação que cabe no meu bolso.
Mas quero eliminar parcelas do final.
É uma diferença de mentalidade.
E se eu não tiver R$ 10 mil?
Tudo bem.
Talvez você consiga amortizar R$ 2 mil.
R$ 3 mil.
R$ 5 mil.
O problema é que muita gente pensa:
“Quando eu tiver bastante dinheiro, começo.”
E nunca começa.
Eu prefiro pensar diferente.
Comece com o que é possível e aumente conforme sua renda cresce.
Hoje são R$ 3 mil.
Daqui a alguns anos, R$ 5 mil.
Depois R$ 10 mil.
Talvez você receba uma promoção.
Talvez sua renda aumente.
Talvez surja uma bonificação.
O importante não é acertar um número mágico.
É criar o hábito de olhar para o financiamento todos os anos.
Mas eu colocaria todo meu dinheiro na amortização?
Não.
E esse ponto é muito importante.
Imagine que você tenha R$ 30 mil guardados.
É sua única reserva.
Você pega os R$ 30 mil e joga tudo no financiamento.
Seu saldo devedor cai.
Você fica feliz.
Três meses depois perde o emprego.
Agora temos um problema.
Você tem menos dívida.
Mas também não tem dinheiro disponível para pagar as próximas parcelas.
Foi uma boa decisão?
Provavelmente não.
Patrimônio não é apenas ter pouca dívida. Patrimônio também é ter segurança.
Antes de acelerar qualquer amortização, eu gostaria de ter minha reserva financeira organizada.
Existe ainda outra pergunta
Amortizar ou investir?
Esse é um assunto que merece uma análise própria.
Porque imagine que seu financiamento possua determinado custo e você tenha investimentos capazes de entregar uma relação de retorno, risco e liquidez interessante diante desse custo.
Talvez não faça sentido colocar absolutamente todo o dinheiro na amortização.
Em outras situações, amortizar será claramente mais interessante.
É por isso que eu não gosto de respostas prontas.
Finanças pessoais são pessoais por um motivo.
A estratégia precisa conversar com sua realidade.
O que eu não faria é simplesmente esquecer o financiamento
Talvez esse seja o maior erro.
A pessoa compra o imóvel.
Assina 360 parcelas.
Coloca no débito automático.
E nunca mais olha para aquilo.
Passam cinco anos.
Dez anos.
Quinze anos.
Ela simplesmente aceita o financiamento como uma conta que fará parte da vida durante décadas.
Eu faria diferente.
Uma vez por ano, sentaria e analisaria:
Quanto ainda devo?
Quanto amortizei neste ano?
Minha renda aumentou?
Minha reserva está adequada?
Quanto consigo amortizar?
Vale mais a pena amortizar ou investir neste momento?
Consigo reduzir alguns meses do contrato?
Essa conversa anual com seu próprio patrimônio pode fazer uma diferença enorme ao longo de décadas.
O financiamento pode ser uma ferramenta
Durante muito tempo ensinaram que dívida é sempre ruim.
Eu não penso dessa forma.
Dívida ruim é aquela que você não consegue controlar.
Um financiamento imobiliário bem estruturado pode permitir que uma família compre hoje um patrimônio que levaria muitos anos para conseguir comprar à vista.
O problema começa quando a pessoa olha apenas para a parcela.
Ela não pensa no custo total.
Não pensa em amortização.
Não pensa em aumento de renda.
Não pensa na reserva.
Não pensa em estratégia.
Simplesmente financia.
E espera 30 anos.
Duas pessoas podem contratar o mesmo financiamento e terminar de maneiras completamente diferentes
Essa talvez seja a melhor forma de entender tudo.
Imagine João e Pedro.
Os dois compraram imóveis iguais.
Os dois financiaram aproximadamente R$ 230 mil.
Os dois contrataram um prazo longo.
João paga a prestação todos os meses.
Nunca amortiza.
Quando recebe o décimo terceiro, aumenta o padrão de vida.
Quando recebe um bônus, troca de carro.
O financiamento simplesmente segue seu curso.
Pedro faz diferente.
Também vive.
Também viaja.
Também aproveita o dinheiro.
Mas colocou o financiamento dentro do planejamento patrimonial.
Todo ano separa uma parte da renda extraordinária e amortiza.
Quando recebe um aumento salarial, não transforma 100% daquele aumento em novas despesas.
Uma parte vai para o patrimônio.
Depois de dez anos, provavelmente estaremos olhando para duas situações muito diferentes.
Não porque Pedro necessariamente ganhou mais dinheiro.
Mas porque deu uma função diferente ao dinheiro que ganhou.
Essa é a verdadeira diferença
Muita gente acredita que construir patrimônio depende de encontrar o imóvel perfeito.
Não.
Depende principalmente do que você faz depois da compra.
Comprar é apenas o começo.
Depois vêm as parcelas.
A amortização.
Os investimentos.
A valorização.
As decisões.
E essas pequenas decisões, repetidas durante anos, podem transformar completamente o resultado.
Conclusão
Quando você olhar para um financiamento de 30 ou 35 anos, não pense automaticamente:
“Vou passar três décadas pagando esse imóvel.”
Pense:
“Qual é o meu plano para não precisar de todo esse tempo?”
Talvez sejam amortizações anuais.
Talvez seja utilizar parte do décimo terceiro.
Talvez sua renda aumente e você consiga acelerar ainda mais.
Talvez em determinados momentos seja melhor investir.
O importante é que exista uma estratégia.
Porque existe uma diferença enorme entre ter um financiamento e ser controlado por um financiamento.
O contrato pode dizer 360 ou 420 meses.
Mas isso não significa que você precise simplesmente aceitar esse prazo e esperar.
Com organização, amortizações e planejamento, é possível mudar significativamente essa trajetória.
E é justamente aqui que eu volto para aquilo que acredito ser uma das principais regras do mercado imobiliário:
Não basta saber comprar um imóvel.
Você precisa saber o que fazer com ele depois que comprou.
Seu financiamento também precisa de planejamento
No Planejamento Imobiliário IGF, não olhamos apenas para qual imóvel você consegue comprar hoje.
Analisamos sua renda, capacidade financeira, modalidade de aquisição, financiamento, estratégia de amortização e seus objetivos patrimoniais para os próximos anos.
Porque conseguir a aprovação do banco é apenas o começo.
O verdadeiro planejamento começa quando você entende como aquela compra vai conversar com o restante da sua vida financeira.